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■本报记者 郭雨
在石景山区，冬日阳光洒在长安街西延线旁的十万平小区里。楼体粉刷一新，道路平整干净，车辆在标线清晰的停车位内有序停放。近日，在这个历经蝶变的老社区里，首华物业公司与小区业委会郑重落笔，签订物业服务合同。这不仅标志着石景山区非经小区物业管理市场化实现零的突破，更是北京市住宅物业服务新标准颁布后，全区首个成功“转正”的非经小区案例。一纸合同的背后，是政府、国企、居民多方数年的探索与实践，这为首都庞大的老旧小区体系，尤其是非经营性资产移交后的管理难题，构建了一条“市场化、可持续”的新路径。
从“输血”到“造血” 非经小区迎市场化破冰
十万平小区始建于上世纪70年代，共有17栋楼、1170户居民。2018年，作为非经营性资产从首钢集团移交至首开集团，由旗下首华物业公司接管。物业公司接管初期，路面坑洼、环境杂乱、设施陈旧、停车混乱，是典型的“老旧”小区。“那时候，物业基本是维持型，很多问题积重难返。”一位老居民回忆。
转机始于2019年，小区纳入北京市老旧小区综合整治计划。首开集团发挥“建管一体”优势，投入资金实施结构加固、节能改造、管线更新、环境提升等工程。“‘六治七补三规范’，我们不仅治病，更要强身。”首华物业古城项目部负责人介绍。硬件升级为后续管理打下坚实基础，但如何实现从“政府输血、国企托底”到“市场运作、良性循环”的转变，才是长久之策。
停车难是首个突破口。2022年，物业联合社区、物管会发起协商，推行共享停车管理模式。通过梳理车辆、规划车位、安装道闸、编号管理等举措，最终划出170个共享车位并实施收费管理。停车管理的成功，不仅改善了秩序，更让居民初步接受了“为服务付费”的概念，物业服务质量也随之提升：保洁频次增加、绿地有人维护、管家随叫随到。“有事找管家”成了居民新习惯。
历经两年的服务提升，居民满意度显著提高。2025年初，首华物业主动提出向市场化转型。依据北京市新物业服务标准，结合小区实际情况，经专业测算和多轮磋商，物业费确定为每月每平方米1.68元。随后，在街道、社区、业委会协同下，物业方召开多场居民见面会，对合同、方案、标准逐条解读并修订。2025年12月16日，在区住建委指导下，首华物业的市场化转型方案顺利通过业主表决。
从“分治”到“统管” 破解“一楼两制”治理顽疾
几乎在同一时段，朝阳区大屯街道育慧里社区，另一场具有标杆意义的签约悄然落定。2025年12月25日，首华物业与社区居委会正式签约，将育慧里二区18号楼10-18层纳入统一管理，终结了该楼长达多年的“一楼两制”分割管理困境。
这栋1997年建成的高层住宅，1-9层为非经营性资产，已于2024年由首华物业接管；10-18层则为央企房产，长期处于物业“真空”状态。楼道堆物、设施失修，高层居民多有不便。
“产权复杂不是服务缺失的理由。”首华物业大屯项目部经理态度鲜明。接管低区后，工作人员没有画地为牢，而是“主动跨前一步”，将维修、保洁等服务延伸至高区。“先服务、后签约”，用实实在在的行动改善环境、消除隐患，赢得了高层居民的初步信任。
然而，实现整楼统管绝非易事。在社区党委牵头下，首华物业、产权单位中海油开启了长达8个月的协商之路。通过召开三方协调会、街道专题推进会层层压实责任；张贴说明、公示合同、入户征集意见保障居民知情权与参与权；面对居民疑虑，工作人员耐心集中答疑，用专业方案和真诚沟通化解隔阂。最终，全体居民用合同投下了信任票。
统一管理后，全楼电梯、水泵等设施得到统筹专业维护，消防安全体系得以建立，保洁与安保标准实现统一。“从‘各管一段’到‘全楼一盘棋’，安全隐患少了，邻里矛盾少了，楼道干净亮堂了。”一位高层住户对此感受鲜明。这一模式为多产权、碎片化的老旧楼宇治理，提供了可复制、可推广的“首华方案”。
新标准引领 构建“质价相符”的市场化长效机制
两个成功案例，路径各异，内核相通：都是在党建引领下，以新版北京市住宅物业服务标准为基准，通过政企民协同，逐步推动老旧小区物业管理从“政府主导、保基本”向“市场运作、优服务”转型，最终建立“质价相符、依法付费”的良性循环机制。
“市场化不是目的，让居民享受到可持续的优质服务才是根本。”首华物业公司相关负责人表示。新标准为物业服务提供了清晰、分级的标尺，使得服务内容、标准、成本更加透明，为定价和监管提供了依据，减少了居民与物业之间的认知偏差。
签约只是起点，长效才是关键。在十万平小区，新的物业服务合同明确了物业与居民双方的权责，细化了服务标准和考核机制。在育慧里18号楼，统一管理后如何保持并提升服务品质，是对物业公司的持续考验。这都需要一套稳固的长效机制来保障。
首华物业的探索并未止步。目前，在北京市建委物业处的指导下，公司正积极与朝阳、西城、丰台、石景山等区房管局对接，深入探讨并推进2026年老旧小区物业服务市场化全覆盖工作。在近期与丰台区房管局的座谈会上，公司明确表示，推进市场化转型的核心是要让居民真切感受到服务提升带来的价值，逐步培育健康的物业服务消费市场，为公司乃至行业的可持续发展筑牢根基。
