玉桃园社区后桃园胡同9号院与首华物业签约。　　■企业/供图

　　■本报记者 郭雨

　　老旧小区管理一直是城市治理的难点。尤其是非经营性资产（以下简称“非经”）小区，由于历史遗留问题较多、基础设施薄弱、产权结构复杂，往往陷入“无人管、管不好”的困境。如何让这些小区不仅“兜得住”，更能“管得好”？首开城运集团作为首开集团旗下承担北京市非经资产管理处置平台运营管理工作的实施主体，用一系列创新实践作出了回答。

　　近年来，首开城运集团坚决贯彻“兜得住、管得好、可持续”的工作目标，在硬件改造与“软件”提升有机结合的基础上，因地制宜推动精细化治理，开展亲情化物业服务，为老旧小区改造、物业服务升级和改善人居环境，提供了可复制、可推广的成功经验。

　　“您诉我应”有人办  标准服务管得好

　　走进东城区和平里街道黄寺大街2号院2号楼，环境整洁、秩序井然，很难想象这里曾是一个典型非经老旧小区。该楼总建筑面积7929.20平方米，因历史原因，长期缺乏专业化物业管理。“以前电动车充电要去很远的地方，还有人从家里拉‘飞线’，看着都让人担心。”居民王大爷回忆起过去的情景，仍心有余悸。

　　改变始于首开天岳恒前门分公司的进驻。为破解老旧小区“无人管、管不好”的困境，前门分公司积极对接属地街道和社区，聚焦居民急难愁盼问题，建立常态化、专业化服务机制，将清洁卫生、维修巡视、消防安全等基础服务全面纳入标准化管理体系。针对居民反映最突出的电动车充电难问题，项目部在车棚内安装30组充电桩，彻底解决了充电不便的民生痛点，从源头上消除私拉电线充电的安全隐患。小区的环境面貌和服务水平得到明显改善，赢得了居民一致好评。

　　在获得居民认可的基础上，项目部与属地街道共同推进物业服务市场化工作。今年1月26日，小区正式举行业主共同决议投票仪式，投票结果符合“双过半”要求，成功签订了为期三年的物业服务合同。自此，黄寺大街2号院2号楼正式进入专业市场化物业服务新阶段，实现了从“兜得住”到“管得好”的跨越。

　　“产权多元”不划界  “全盘算法”管得好

　　位于西城区的后桃园胡同9号院，建于1980年，建筑面积2.7万余平方米，共有5栋楼、355户居民。这里产权结构多元——其中254户作为非经营性资产移交至首开集团，由首开城运集团首华物业公司管理，另有101户分属不同产权单位。

　　面对产权结构多元的问题，服务边界如何划分？责任由谁承担？首华物业公司给出的答案是：不划界。“从进驻第一天起，我们的维修面向的是‘整个小区’，垃圾清运服务覆盖‘所有楼栋’。”首华物业公司相关负责人表示。排水管线堵塞，全查；消防器材维护，全检；楼道照明故障，全修。物业站值班电话全天待命，无论是水管爆裂、深夜跳闸，还是门窗故障，项目人员都凭借扎实的技能和耐心的态度，第一时间响应、第一时间解决。

　　这种“全盘算法”的服务模式，逐渐赢得居民信任。在玉桃园社区与物管会的组织下，2025年12月29日，小区以投票形式公布物业选聘结果，首华物业公司获得79.74%的赞成率，成功签订《后桃园9号院小区物业服务合同》，开启了后桃园胡同9号院更加温暖、安心、有活力的新征程。

　　社区生活便利  “敲门守护”管得好

　　石景山区八宝山街道四季园社区，物业服务总面积约13.6万平方米。2022年4月，首开城运集团亿方物业公司应急接管该社区，当时社区服务管理存在诸多难题。

　　如何破题？首开亿方物业公司以党建为引领，深化与街道、社区的党建联建共建，有针对性地延伸便民服务。针对社区老年群体及特殊家庭，常态化开展“敲门守护”行动，提供代办、帮办服务，切实解决这类群体的生活不便；在街道统筹下，联合社区打造便民服务集市，为居民就近办理生活琐事提供便利。

　　1月29日下午，石景山区八宝山街道四季园社区物业管理委员会与亿方物业公司举行物业服务合同现场签约仪式。这标志着兼具“非经转市场、应急转正式、纯社会委托”多重属性的物业选聘工作模式，在石景山区成功落地，为更多非经老旧小区物业服务提质升级提供了丰富的实践案例。

　　在非经老旧小区管理运营可持续发展的道路上，首开城运集团全体物业人坚持以服务之心换取百姓信任之心，立足非经管理水平的提升，拓宽非经配套管理思路，建立非经配套盈利长效机制，多措并举推进老旧小区服务提质升级，不断增强小区居民的获得感、幸福感、安全感。