■本报记者 郭雨

　　日前，白纸坊西街6号院小区物业管理委员会与首开集团天岳恒泰华分公司正式签订为期5年的物业服务合同。此次签约，正是首开集团旗下物业企业推动老旧小区市场化转型的生动缩影。一批老旧小区正在国企的探索实践中，寻找属于自己的“善治”之路。

　　破解失管困局  218户居民的“定心丸”

　　海淀区中关村街道双榆树西里6-8号楼，是一个典型的“拼盘”小区。6号楼及8号楼2、3单元是非经资产，一直由首开亿方物业公司提供基础服务；而7号楼及8号楼1、4-7单元则因产权单位撤管，处于失管状态。

　　2026年初，首开亿方物业主动对接中关村街道，启动对失管楼宇的接管工作。项目团队没有急于谈合同，而是把服务做在前头——保洁人员每日清扫公共区域，定期清理堆积杂物；物业人员对多年未修剪的乔木进行整形修剪，补种地被植物；党员带头深入小区清理卫生死角、张贴福字。

　　2026年3月，经过服务标准、收费标准及合同内容的充分公示与业主共同决定表决，双榆树西里7号楼及8号楼部分单元共计218户、1.26万平方米失管楼宇正式纳入市场化物业管理体系。区域整体实现物业服务全覆盖，为老旧小区从“失管”走向“善治”提供了有益实践。

　　破解信任难题  从“政府托底”到“市场运作”

　　车公庄西路45号院建成年代较早，基础设施老化严重。居民对物业服务的认知停留在“政府托底”层面，对市场化收费心存疑虑。

　　首开服务团队没有急于签约，而是坚持“服务先行、以实绩说话”。从居民最急难愁盼的事做起：全面排查修复楼道照明、疏通堵塞下水管道、清理积存垃圾、修缮破损公共设施。高频次、响应快的维修服务，让居民在短时间内直观感受到环境的变化。

　　三个月后，小区顺利完成市场化签约，实现了从“政府托底”到“市场运作”的平稳过渡。

　　破解产权迷宫  355户居民的共同选择

　　后桃园胡同9号院建于1980年，共5栋楼、355户居民。产权结构复杂，涉及多家产权单位，因权责不清、无人牵头，小区管理处于“真空”状态。

　　首华物业公司接管后，坚持“沟通先行”的工作路径，联合社区、物管会，通过问卷调研、答疑会、入户走访等多种形式，持续开展政策宣传与服务方案解读；针对不同居民需求，创新推出“菜单式”服务报价，让选择透明、灵活。

　　“我们把服务内容拆分为基础服务和可选服务，居民可以根据自己的需求选择，费用也相应不同。”项目负责人介绍。在签约关键阶段，物管会组织全体业主进行书面表决，围绕合同内容充分沟通。今年1月8日，小区正式完成市场化签约，成为产权复杂型老旧小区市场化转型的可复制经验。

　　据了解，在2026年一季度，首华物业公司顺利完成9个老旧小区物业管理市场化转型工作，累计签约面积9.03万平方米。从后桃园胡同9号院到车公庄西路45号院，从建疗家属院到多个非经资产移交小区，一条条可复制的经验正在积累：党建引领，将“红色物业”建在服务一线，党组织在资源统筹、矛盾化解、居民动员中发挥核心作用；多方联动，与街道、社区、物管会建立常态化协同机制，通过月度会商、民情议事等方式，打破信息壁垒，形成治理合力；稳推务实，坚持“服务先行、以实绩说话”，通过解决居民实际问题积累信任，引导观念自然转变；沟通先行，将全过程沟通作为转型基石，通过居民见面会、多轮公示、动态优化方案，确保居民全过程参与、全环节知情。

　　破解转型阵痛  547份信任的5年之约

　　白纸坊西街6号院的转型之路，始于停车管理。在白纸坊街道的统筹下，首开天岳恒泰华分公司与新安南里社区、物业管理委员会多方协同，于2024年年底通过业主共同决定的方式开启了停车管理服务。一系列举措实施后，小区停车位利用率提升40%，投诉量下降95%。

　　2025年，市场化物业转型工作正式提上日程。物业服务标准如何设定，收费怎么定才合理？社区、物管会广泛征求业主意见，围绕核心事项与物业企业展开多轮协商。天岳恒泰华分公司结合小区实际优化方案，达成兼顾全体居民利益、贴合小区发展需求的共识。

　　2025年年底，小区通过业主共同决定，依法依规实现市场化物业转型。根据新合同，服务内容涵盖环境卫生保洁、公共秩序维护、设施设备维修养护、绿化养护美化等全维度服务。小区将严格执行市场化收费标准，建立“收支定期公示、全程公开透明”的监督机制。“547份信任，是一份沉甸甸的责任。签约是承诺的见证，执行才是承诺的开始。”项目负责人说。

　　“老旧小区的市场化转型，不是简单的合同更替，而是关乎居民切身利益的系统工程。”首开城运集团相关负责人表示，从“失管”到“共管”，从“托底”到“市场”，国企的责任不仅是管好房子，更是守护好居民的信任。从“无人管”到“管得好”，首开集团旗下物业企业正以务实行动，为首都老旧小区治理现代化探索出一条可复制、可推广的“首开路径”。